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蛋壳公寓租金矛盾再激化!股价破发,长租公寓龙头能否涉险过关?

2020-03-13 点击:1710

蛋壳公寓租金矛盾再次加剧!股价下跌,长期租赁公寓的领导者会有风险吗?

蛋壳公寓深陷舆论漩涡和金融危机。目前的措施未能实现预期的“三赢”。相反,它们使房东和房客更加不满意,导致情况更加复杂。

蛋壳公寓目前提供三种房东支持计划:合同结束时一个月的租金、一个月的分期租金和半个月的免租期。蛋壳说,她恳求房东给她爱和照顾许多受疫情影响的租户,共同度过难关。然而,来自证券时报e公司的记者采访的几位房东说,上述三个计划都是不可接受的。如果蛋壳过期15个工作日,二月的租金仍未支付,将采取行动强行接受房子。

几个房东也回复收到《法务函》。蛋壳公寓以疫情引发的不可抗力为由,取消了双方签署的《财产委托管理服务合同》,不承担任何违约责任。收到信的房东不能接受,认为蛋壳公寓应该为单方面违约承担责任。

蛋壳和房东的关系恶化了,让房客们不知所措。深圳一个蛋壳租户告诉证券时报E公司的记者,房东已经通知他,他将强行接管房子。改变或取消蛋壳公寓租金的计划是不合理的,目前的情况是难以移动和不可接受的。租户使用了租赁贷款,并每月按时偿还。蛋壳公寓已经收到了年度租金,并没有如期支付给房东。武汉的一个租户也面临着租金返还的难题。他在去年年底申请了房租退款,但很久没有被批准了。尽管他并没有真正租出去,但他仍然必须每月偿还房租贷款。已经两个多月了。

租赁贷款是蛋壳公寓快速扩张的利器。租户可以利用这一支付计划在整个租赁期内提前获得蛋壳公寓的租金,从而获得更多的住房资源,进一步发展租户获得资金的渠道。然而,这种模式也推高了长期公寓的杠杆率,这将降低蛋壳公寓抵御风险的能力。蛋壳公寓招股说明书显示,该公司在2019年前三个季度亏损25亿元,同比增长一倍。筹资活动产生的现金流量不再能覆盖经营活动和投资活动产生的现金流量,净现金流量变为负数。

房东强势反弹

蛋壳在流行期间有机会树立良好的社会形象,它做到了。1月25日,蛋壳公寓宣布将为武汉医务人员提供免费租赁,在重点医院附近提供专属住房。2月3日晚,蛋壳公寓也宣布将在疫情期间向租户提供补贴,这在业内尚属首次。但几天后,蛋壳公寓被披露,已单方面通知房东降低租金1-3个月,理由是流行病的影响和对租户的补贴。后来,大量的租户反应,没有享受蛋壳公寓的补贴,甚至借此机会提高价格,并迫使合同终止搬迁。因此,蛋壳公寓被称为"两头吃",有必要拦截大量资金,以赚取聪明钱和国家灾难钱。

2月17日,蛋壳公寓发来另一条长短信《致广大房东的真心话》。在文章中,蛋壳向房东道歉,说一些雇员和房东之间的沟通有问题。这是因为我们的工作组织得不好,没有到达指定的位置,这使得本来应该举行的谈判变成了一个“通知”。蛋壳表示,长期租赁业在这场疫情中受到了非常严重的影响,房屋空置率日益严重,这对维护行业生态和平台的稳定是一大挑战。蛋壳继续从房东那里寻求免租金的爱心支持来补贴租户。蛋壳说它永远不会从这场流行病中发财。如果获得了额外的收入,就会返还给房东。蛋壳说,它目前确实面临着巨大的困难。在fac

姜林(化名)将深圳福田区一套80平米的公寓委托给蛋壳公寓,月租金9100元。二月初,姜林接到一个电话,要求他把蛋壳公寓租一个月,但他被拒绝了。2月付款日晚些时候,姜林没有收到蛋壳公寓的租金。姜林也在APP上看到了蛋壳公寓给出的三个方案,但没有一个是可以接受的。姜林也在租房子。未能按时支付蛋壳公寓的租金将增加姜林的租金压力,并影响他每月的按揭付款。据姜林了解,他委托给蛋壳公司的房子是正常出租的,并没有空置。

一些房东收到了《法务函》的蛋壳。信中说,鉴于今年1月以来中国爆发了新的冠状肺炎疫情,一些城市已经采取了严格的预防和控制措施。这种情况是不可预测和不可避免的,这是一种法定的不可抗力因素,导致原协议无法履行。因此,蛋壳告知,原《财产委托管理服务合同》已被撤销,双方均不承担因原协议被撤销而导致的违约责任,原协议自信件送达房东之日起生效。

几个房东说这种流行病没有影响到房屋的出租,这是单方面违反蛋壳公寓的合同。此外,广州蛋壳公寓的负责人在2月20日告诉媒体:“根据合同,我们可以在规定的付款日期内的15个工作日内支付租金,到目前为止我们没有任何违约行为。”负责人给出的取消原因是“不可抗力”。“我们有权申请撤销。根据合同规定,在不可抗力的情况下,我们不需要承担任何解除合同的责任。”

蛋壳公寓采取的措施在房东中引起了强烈反弹。他们中的许多人已经建立了维权微信群和QQ群。政府部门也收到了大量关于蛋壳公寓的投诉。据《证券时报》E公司记者了解,至少在深圳和北京,房东们聚集在一起保护自己的权利。政府部门也采取了行动。深圳、北京等地的房管部门对蛋壳公寓进行了采访,要求他们积极与房东沟通,按照法律规定和合同约定妥善处理问题。

承租人权益受损

康康(化名),深圳市番禺区的一名承租人,遇到了一个困难的情况。房东在门上贴了《告示》,说他有权在2月26日之后停止租房,并要求房客尽快联系蛋壳确认并保护他的合法权益。“康康”的房东在《告示》说蛋壳公寓在2月5日拒绝支付目前的租金。根据与蛋壳公寓签订的租赁合同,如果蛋壳公寓在当前支付日期后15个工作日内未能支付租金,可以单方面终止租赁合同。康康和房东取得了联系。房东很坚定,不会免费提供住宿。他会在不久的将来换锁,让康康找蛋壳来谈判。

康康直到2019年12月末才住在这里。一间单人房每月2000元。康康使用租赁贷款,伟众银行每月按时从银行卡中扣款。春节期间,仍在家乡的康康接到了房东的电话。蛋壳已经两个月没付房租了。据报道,地主一度断水断电,康也用蛋壳与人沟通。蛋壳管家提出了改变或取消租金的计划。康康不能接受改变。康康说,改变租金需要再签一年的合同。他没有义务与蛋壳合作,在疫情期间移动也不方便。关于收回租金,康康康认为,他正常支付租金是因为他因为蛋壳公寓而没有房间住。责任在于蛋壳。如果要取消租金,蛋壳还需要提出取消并根据合同进行补偿。

康康康非常担心,如果地主真的

王天在租房时使用了租赁贷款,他说这是唯一的支付方式。每个月底,伟众银行将扣除1350元作为下个月的租金。一月底,王天没有完成退房手续,二月份的房租已经扣除。二月也到了扣款日期,伟众银行已经扣了三月的租金。王天告诉《证券时报》E公司的一名记者,租金本应在1月30日支付,但现在已经在3月29日支付了。王天找到蛋壳管家进行沟通。后者表示,他可以直接削减租金和贷款,但不会有任何效果。王天认为这没有任何逻辑意义。分手会议上的信用记录将影响未来购买房屋和汽车的贷款。

王天野给蛋壳客服打电话,希望能收回两笔额外的租金,但没有得到明确的答复。

康康和王天在资金链压力下使用的租赁贷款,可以使蛋壳公寓在签订合同时获得整个租赁期的租金,从而获得更多的房子,发展更多的租户,实现快速扩张。然而,这种模式存在潜在的风险,需要不断降低。早些时候,由于资金问题,许多父母已经离家出走,并关闭了他们的公寓租赁业务,大部分涉及租金贷款。该行业经历了一次重组。2019年底,住房和建设部等6个部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》:在房屋租赁企业的租金收入中,住房租赁贷款的比例不得超过30%,超过比例的比例要在2022年底前逐步调整。

蛋壳公寓的招股说明书显示,2017年选择租赁贷款的租户比例达到91.3%,2018年降至75.8%,2019年前三季度进一步降至67.9%。蛋壳公寓表示,租赁贷款支持的企业比例下降,主要是因为与更有声望的金融机构加强了合作,这些机构的利率更低,贷款审批更严格。蛋壳公寓的年租金利率为6% ~ 10%。

网上流传的一份文件也显示,深圳市政法委向深圳市地方金融监督局和深圳市银行和保险监督局发送了《关于开展相关排查工作的通知》。根据这些文件,深圳蛋壳公寓的业主最近聚集在一起,扞卫他们的租金权利。市委主要领导对此高度重视,并作出重要指示。深圳市蛋壳公寓管理有限公司拥有名合同业主、套房屋和名现有租户。在处置过程中,深圳市安委会发现蛋壳公寓存在“租贷”情况,即公寓管理公司与金融机构合作,引导租户提前一年向公寓管理公司申请贷款和支付租金,然后租户按月向金融机构偿还贷款,存在较大的稳定风险。深圳市政法委要求深圳市地方金融监管局和深圳银行保险监管局高度重视调查工作,尽快全面了解参与深圳蛋壳公寓等房屋租赁公司“租赁贷款”的金融机构名称和数量、贷款人数量和贷款金额。

蛋壳公寓是中国最大的长期租赁公寓上市公司。1月17日,蛋壳公寓在美国上市,这是2020年第一只登陆纽约证券交易所的中国股票。蛋壳的实际发行价格比投标价格范围低13.50美元,实际发行的总数也低于计划,筹集了1.296亿美元。在市场的第一天,蛋壳公寓就被打破了。最近,蛋壳公寓持续下跌,最新市值为20.36亿美元。

2019年前三季度,蛋壳公寓实现收入50亿元,同比增长近2倍。营业费用达到73亿元,亏损25亿元,去年同期亏损13.7亿元。这是快速扩张的结果。与2017年相比,2018年和2019年前三个季度蛋壳公寓的收入和亏损大幅增加。2017年,蛋壳公寓赚了6.57亿元,损失了2.72亿元。

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